3月29日，万科在线召开了2023年业绩会。
当前这家龙头房企正遭遇成立40年以来最大的危机，不同于此前“君万之争”“宝万之争”的资本博弈，这场由行业调整、市场下行引发的危机蔓延已经影响到万科的日常经营。
这家引领行业二十余年、以稳健著称、最早喊出“活下去”的房企不得不面对市场的拷问。
实际上，万科今日处境与公司治理之间并无绝对关联，毕竟它素来“尊重常识、敬畏市场、危机感驱动”，被视为职业经理人治理的典范。
行业大背景让漩涡中的万科平添了几分无奈与悲怆，也让它被投射了更多的情感和意义，它的生死存亡，某种意义上被视为行业底线之战。
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三大挑战
总裁祝九胜在会上承认，万科确实在短期碰到了一些压力和挑战，他说内部也在复盘，迭代应对经验。但祝九胜强调， 公司的能力和基本面没有发生根本性变化，“我们总相信只要能力在身，不会有太大的问 题 ”。
祝九胜表示近期穆迪、惠誉等评价机构下调评级对公司影响相对有限，随后他介绍了万科与金融机构的合作，“26家银行长期以来支持万科，在风险防范方面是同盟军”。他将银行对万科起到的作用形容为：皱眉头、提忠告、给宽容。
皱眉头是对房地产市场下行感到超乎预期；提忠告是对于企业如何活下去、保持现金流平衡等方面给很多建议，万科虚心接受，共同商讨应对之策，寻找解决方案；给宽容则是过往的信用融资监管转向抵押融资模式，合作银行给了1—3年的过渡期，让万科慢慢转化。
他说长期的沟通中银行关注的就三点：钱流到哪里去了、资产项目在哪儿、现金流和货值是否充裕。对于这三方面，祝九胜说万科给了开诚布公的回答，“这三个问题回答得好，肯定会得到银行的支持。去年我们银行融资897亿元就能看出来。”年报显示， 去年万科新获融资897亿 元，其中境内766亿元，平均融资成本3.61%，境外131亿元。
至于和险资的合作，祝九胜说，“险资支持我们的方式更多是以债权计划对应经营性业务，在期限设置上以“5+1+1+……”的形式进行，是否‘+’的选择权有时候在险资，有时在我们，临近‘+’的时候我们就会坐下来谈谈。”他感谢各大险资长期的支持，“长期有耐心的资金让我们在经营性业务的铺排上更从容、更有韧性。”
即便与金融机构沟通尚且顺畅，但因为有相当一部分资金在监管账户里，万科当前的资金面依然存在压力。
祝九胜详细介绍了目前遇到的三大挑战：
一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的“剪刀差”，随着交付高峰的过去，这个“剪刀差”压力2024年将全面下降。
二是融资模式带来的挑战。“ 过往是总对总信用贷，80%的融资是总部融资团队就能干成的，现在是转项目制，落到每一个项目上 ，这个问题不是每家同行都能碰到的，过往总对总整个行业只有2家，万科和另外一家优秀的同行。融资模式的转换，过往是一笔大金额就能提款，现在转信用贷，按工程进度才能提，且基本会封闭在项目的监管账户上，会显得总部的自有现金流略显不足，原有现金流逐步被消耗干净。
”第三个难处则源于整个经营性布局，“NPI率还没达到银行贷款率，经营性业务的收益率不足以覆盖利息爬坡的状态。”
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“安全垫相对充足”
上述三个难处，祝九胜也给出了内部应对策略。
他称：“ 如果销售规模下滑，1000亿元规模的下滑可以拿50亿元的经营性业务去平衡，我们经营性业务就要放更多的精力 。”
融资模式的转变， 银行给了万科1—3年的宽限期逐步转变过来 。“白名单会拿到更多开发贷，经营性物业贷是我们平衡提款、还款矛盾的双离手，前三个月经营性贷款新增了100个亿元。我们的资源是丰富的，资产是足够的，目前经营贷的余额还不高，我相信会给融资提供新增的来源。”融资模式的转变极大增加了万科内部团队的工作，“万科有176人有3年以上的金融机构工作经验，我相信我们能转换得过去。”
“大股东提供10亿元级的支持，我们还有1000亿元的有息负债的减债计 划 。我们靠自身努力，一定会越过三座大山。”
对于后续的偿债安排，祝九胜透露，年末公司在手资金998亿元，一年内到期的有息负债为624.2亿元，现金短债比为1.6，整体安全垫相对充足。“境外待还款的部分已经做好了充足的安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿元，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。”
2023年，万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润为121.6亿元。
报告期内，万科全年经营性现金流净额为39.1亿元，连续15年为正， 剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%连续5年下降。
销售端，2023年万科实现销售额3761.2亿元，对应面积2466万平方米，同比下降9.8%和6.2%， 全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。
会上，董事会主席郁亮重申万科对于行业趋势的判断和看法没有改变，他说，市场短期显然是超跌了，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。
对于市场关注的年初出售七宝万科股权，首席运营官刘肖也给出了回应，他说实际上从去年初开始，就把七宝万科广场纳入了优先的退出计划里。万科每年资产规划资产规划中，有一些项目属于退出规划，而且也已经和多个交易对手洽谈。把项目合作伙伴领展作为交易对手，是一个非常合理的安排，给万科带来了十多亿的利润。刘肖透露， “2024年的资产交易规模会比2023年更大，大宗交易会更多 。”
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“一定不躺平”
当真切的面对“活下去”的问题时，郁亮表态，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度， 未来两年削减付息债务1000亿元以上 ，以保障公司安全。他相信，公司过去多年在开发经营服务所建立的能力，有助于万科在行业新发展阶段成为优秀的企业。
郁亮表示，过去一年，尽管房地产市场下行，万科业务仍取得了一定进展，开发业务销售跑赢大势并维持行业头部，完成28.9万套交付且客户满意度高，投资能力、产品能力也得到了显著提升。经营服务业务保持了稳定增长，经营性业务形成了一批优质资产， 全年大宗交易完成了123亿元。REITs也取得突破性进展，万科可能成为唯一一家同时在三个领域发行REITs的公司 。
但他也坦言，虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备”。
未来万科将以更大的决心和力度，推进盘活存量、把不动产变动产等工作，让公司的安全垫更厚。郁亮指出，过去一段时间，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充现金流。今后，将以更强的危机感和更大的力度地推进上述工作。通过上述工作，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上。他同时提到， 今年万科打破了31年的惯例，做出不分红的艰难决策，也是为这项非常重要的工作创造条件。
郁亮承诺，“万科管理团队一定不会躺平，会跨过这个关口，把万科变成一家更好的公司。”
管理团队也拿出了决心和魄力，年报显示，自报告披露之日起， 万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。 同时，2023年在万科集团全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金。
记者 孙婉秋
编辑 吴典
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