中国基金报记者 冯尧
“万科很早提出‘活下去’，但过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全。”在今天上午召开的2023年业绩会上，万科董事会主席郁亮回顾去年四季度以来的经历时坦言。
就在3月28日，处在“漩涡”中的万科公布了2023年财报，除了经营数据备受关注之外，万科首次罕见地提出了降杠杆目标：未来两年削减付息债务1000亿元以上。
在业绩会上，万科管理层还就当前公司债务状况、融资挑战等诸多热点问题，对外公开作出回应。
同时，按照万科方面表述，如果深圳国资支持全部落地，可以为万科释放百亿元级别资金流动性。
一、
市场超跌了
“坚决降杠杆”
作为首个喊出“活下去”的房企，万科去年四季度以来遭遇了较大市场压力。年报显示，2023年万科实现营收4657.4亿元，同比下降7.6%；归母净利润为121.6亿元，同比2022年的226.9亿元下降了105.3亿元。
在业绩会上，郁亮首次对外回顾了去年四季度以来的经历。郁亮坦言，虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。“在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备。”
他提到，要“活下去”，业务能力好只是一方面，公司还需要做好极限情况下的压力测试。按照郁亮的说法，万科要在今明两年坚决降杠杆。
郁亮直言，“万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。”他表示，万科将加大盘活存量、不动产变动产等工作力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。
在昨天公布的年报中，万科首次罕见提出了交易回款和降杠杆目标：一方面，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，2024年实现交易回款不低于300亿元；另一方面，未来两年削减付息债务1000亿元以上，削债金额占当前有息债务的三分之一。
年报显示，万科去年底有息负债合计约3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%。一年内到期的有息负债约624.2亿元，较2022年同期有所减少，占比为19.5%；一年以上有息负债约2576.3亿元，占比为80.5%。
对于未来房地产市场走势，郁亮仍然维持了过去的观点。在他看来，房地产市场短期显然处于超跌状态。
他表示，2023年住宅新开工面积不足7亿平方米，较2019年的高点下降了59%。“未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往。伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。”
二、
谈融资、谈险资、谈评级
今年以来，市场中不断传出关于万科融资方面的“小作文”。在业绩会上，针对融资端面临的挑战，万科管理层也首度公开作出回应。
万科总裁祝九胜 直言，万科当前在融资端面临三方面挑战，首先是开发业务收支不平衡的挑战，“开发收入下降，但工程支出却仍维持高位，主要由于2023年是项目交付高峰。”
第二个挑战是融资模式变化。祝九胜表示，万科过往主要与银行进行总对总的信用融资，随着监管政策变化，当下必须转向项目抵押的融资模式。“一夜之间转换过来还是有难度，合作银行给了万科1年~3年的转换期。”
他同时提及，在转换的过程中， 银行主要关心三方面问题：资金去向、项目情况以及现金流是否足够， “回答好了这三个问题，银行支持力度肯定足够。”年报显示，截至去年底，从融资对象来看，万科银行借款约1973亿元，占比为61.7%。
祝九胜提到的第三个挑战是，经营性业务收益率当前还难以覆盖利息利率。不过他表示，2023年以来，随着公募REITs试点持续深入，为万科带来新的发展机遇。
除此之外，为了缓解资金压力，万科还尝试多渠道融资，房地产项目白名单是一个重要窗口。
据万科管理层透露，截至今年3月末，万科已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元，后续将组织各个城市按照要求积极申报。
值得一提的是，在谈及险资时，祝九胜直言，万科与众多的保险公司有合作，险资支持万科的方式更多是以债权计划对应经营性业务。
“在期限设置上以‘5+1+1+……’的形式进行，对于是否‘+’，选择权有时候在险资，有时在我们，临近的时候我们会坐下来谈。”他同时表示，各大险资长期有耐心的支持，让万科经营性业务更从容、更有韧性。
而对于评级下调问题，祝九胜则表示，主要的评级公司对万科的评级确实有所下调，但公司基本面没有根本性变化。“评级下降肯定是有影响，但目前看来，影响相对有限。”
三、
国资如何支持？
自去年四季度以来，包括大股东深铁在内的深圳国资如何对万科提供资金支持，也引起了市场高度关注。
在业绩会上，万科管理层表示，在去年11月6号与金融机构的交流沟通会上，深圳国资作出非常积极的表态。“那次会议以后，深圳国资采取了四大类措施，以市场化和法制化方式来帮助和支持万科。”
首先，帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；第二，以市场化方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施；第三，通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目合作；第四，深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。
据万科方面透露，目前这些项目的进展，有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的则正在逐步落地过程之中。“这些项目如果全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放的流动性在百亿元规模以上。”
四、
“盘活存量、把不动产变动产”
在当前情况下，推进“盘活存量、把不动产变动产”也成为万科释放流动性的要务。
2023年公募REITs试点持续深入，为万科带来新的发展机遇，将有效解决经营性业务资产过重，投资回收周期过长的难题。2024年，万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。
正如郁亮所言，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。
据万科管理层透露，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。
此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。
据了解，2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，合计开业203个商业项目，建筑面积达1158万平方米。其中，万科管理运营的商业项目布局在一二线城市的占比超过90%。
另外，万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。
编辑：小茉
审核：许闻
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