二手房市场连续下挫，房价何时触底？冯仑：得问啥事都懂的专家

01

问：

3月15日，统计局公布2月份70城房价，可以看到二手房房价几乎全部在跌，仅有昆明一个城市上涨，环比上涨0.4%，就连大家眼里只涨不跌的四大超一线城市也在跌，北上广深分别下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。中国二手房市场下跌已经超过25个月， 有朋友在问，这轮下跌什么时候见底？如果我是刚需，什么时候买房合适？

冯仑：

二手房房价连续20多个月下跌，新房也普遍下挫。这种情况下，大家关注两个问题，第一个是刚需什么时候买房？

我还是以前那句话——刚需什么时候买都是合适的。 比如，媳妇是刚需，你问我什么时候娶？有能力、遇上了，马上就可以娶，要是没能力又遇不上，80岁娶都不耽误。所以，刚需什么时候买房不是问题，取决于你的能力和结婚对象双方的意愿。

如果你准备的钱多、贷款少，任何时候都可以马上买；如果要用高杠杆，即使是刚需，我认为眼下也是慎重为好。

第二个问题是房价不断下挫，什么时候才能触底？我认为，目前房价问题已经跟房地产行业没有直接的因果关系，也就是说，看「全科医生」的时候到了。回答「房价什么时候触底」的问题，我这个「专科医生」回答得不准确。 大家可以关注那些什么事都解释、什么事都懂的「全科专家」，他们来回答这个问题会比较好。

02

问：

3月15日，北京顺义新城挂牌两宗土地，其中起始价10.15亿元的23街区空港六期项目引来了包括国央企、地方国资、少数仍在拿地的民营开发商等37家企业竞拍，贝好家（北京）置业有限公司也在其中，它是贝壳找房的全资子公司。作为中介经纪行业的头部企业，贝壳找房为何执着进军住宅开发领域？冯叔看好贝壳找房做开发商吗？

冯仑：

贝壳找房是一家高效且服务好的房产中介服务机构，这家企业长期坚持做难而正确的事情。最近，贝壳找房开始积极地参与到房地产开发领域，向交易系统的渠道上游布局。

一般来说，凡是做渠道做得好的企业都有一点小小的冲动，想做上游、做产品。 比如，我垄断了卖水的渠道，我就坚信自己能做出一个纯净水品牌，比娃哈哈、农夫山泉都要好；如果我有做食品行业的巨大渠道优势，我就觉得自己能做出一款特别好的零食产品。

类似案例在商业史上并不少见，但成功的非常少，毕竟做产品和做渠道是两个逻辑，只有在极少数情况下，品牌、产品、渠道合一，才能做得非常好。

比如，马斯克卖特斯拉汽车，通过他个人巨大的流量，为特斯拉产品带来免费曝光，创造了属于他的渠道、他的品牌、他的产品。这是现代经济中互联网带来的变化，是极少数企业才能做到的优势聚集，但传统经济形态中，品牌、产品、渠道这三件事，有时候是全部分开，有时候两件事在一起，三件事合在一起很难。

对于贝壳进入到上游做房地产开发这个事情，我觉得要谨慎观察，短期内可能会有一些利润，长期来看它是不是要变成类似万科的企业？如果要变成万科，怎么把万科和贝壳找房的优势结合起来？这是一个巨大的挑战。

另外，在地产行业做渠道，贝壳的中间利润空间也在被压缩，怎么增加利润？ 从上游分走一部分利益，也是企业比较常见的选择。 总之，贝壳做出布局地产开发的选择在商业逻辑范围内，未来会如何发展，值得我们关注，也祈愿它能够顺利发展。