房地产在2010年前后，是A股市场上，最热门的权重板块之一，当时甚至走出了一年涨十倍的标的，即曾经的中天城投，后来的中天金融，再后来退市的*ST中天。
虽然时至今日，房地产板块已经早已光芒不再。但明里暗里， 它依然是当前市场不能忽视的一个板块。
今天就来看看， 曾经的万保招金，四大龙头地产，在地产式微的当下，其各自的含金量情况如何，它们的出路在哪？
万科A ，总市值908.24亿。
优势 ：公司在今年上半年实现销售面积1297万平方米，销售金额在15个城市位列第一，在 12个城市排名第二，在 5个城市排名第三，规模优势排行行业前列。
亮点 ：公司旗下的万物云是中国领先的全域空间服务提供商；旗下“泊寓”作为全国最大的集中式公寓提供商。
保利发展 ，总市值1157.54亿。
优势 ：公司坚持普通住宅开发和核心城市深耕，近年来重点布局的 38 个核心城市货量储备始终保持在 75%以上，住宅货量占比超 80%。
亮点 ：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，位列央企房地产第一。在行业信用体系重构的当下，强大的品牌信用进一步提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的比较优势。
招商蛇口 ，总市值871.65亿。
优势 ：公司在开发建设蛇口工业区 40 余年的历程中，孕育形成了招商特有的片区开发模式，该模式有助于提升公司的产品价值。
亮点 ：公司在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海等区域，拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。
金地集团 ，总市值179.23亿。
优势 ：公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略。截至 2023 年末，公司总土地储备约 4,100 万平方米，其中一、二线城市占比约为 73%。
亮点 ：公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。高管团队在公司的平均工作时间已超过二十年，经过多年的磨合，团队具备强有力的地产资源整合能力。
看完了公司的优势亮点，接下来，将通过经典的“ 杜邦分析法 ”对其最新 财报经营核心数据 进行 拆解 ，以进一步厘清公司的 真实含金量 情况，
（注：由于目前万科、保利还未发布年报，为公平起见，最新数据均对比到2023年3季度）
先看第一个拆解关键数据，销售净利率，
评估公司的产品利润空间，数值越高，盈利能力越强，含金量越高，
净利率含金量最高，保利发展三季度净利率达到8.79%。
第二，招商蛇口，净利率7.29%.
第三，万科A，净利率7.24%。
第四，金地集团，净利率最低仅为1.29%。
对比上一年，除了招商蛇口之外，其余三家的净利率都出现了不同程度的下降。
想起十年前，房地产还是一个如日中天的高毛利行业，现在净利率下降到了个位数，令人唏嘘。
第二个拆解关键数据，总资产周转率，
评估公司资产运营效率，数值越高，运营效率越高，含金量越高。
总资产周转率第一，万科A，三季度总资产周转17%。
保利、金地，并列第二，总资产周转13%。
招商蛇口，总资产周转率8%。
对比上一年，保利发展和金地集团，周转率有所上升。
之所以，房地产公司的周转率普遍较低，主要是因为公司有大量的负债，导致总资产较高，周转低。
最后要看的是公司的权益乘数，
评估公司的财务杠杆，数值越高，负债率越高，以负债拉动收益的程度就越高。
权益乘数第一，保利发展，财务杠杆4.3倍。
第二，万科，财务杠杆4.05倍。
第三，金地集团，财务杠杆3.58倍。
第四，招商蛇口，财务杠杆3.3倍。
对比上一年，四家公司的财务杠杆均有所下降。但整体负债率仍处于较高水平。
最后，结合公司的财务核心数据净资产收益率，来对公司的含金量进行一个综合对比评估，
综合含金量第一，保利发展 ，公司拥有最高的销售净利率及财务杠杆，且周转率排名第二。
高盈利+高周转+高财务杠杆，推动公司的含金量排名第一。
第二，万科A ，公司周转率第一，财务杠杆第二，净利率第三。
第三，招商蛇口 ，公司净利率第二，周转率第四，财务杠杆第四。负债率最低，抗风险能力更强。
第四，金地集团 ，公司周转率第二，财务杠杆第三，但净利率相对其他三家差距较大。
从目前来看，四家地产龙头，相对于过去，确实已经开始走下坡路了，特别是金地下滑明显。
那么，曾经的地产龙头，出路在哪呢。 像保利、招商这类国资央企地产，背后大股东实力强劲，同时在土地资源上也有优势。虽然经营随着行业的衰退会出现下降，但运营问题不大。
而像 万科、金地这种缺乏强有力的大股东支撑，其在当前人口下降，行业出清的大背景之下，经营可能会更加艰难。
后续就看能否熬过这个寒冬，等待一个新的行业谷底的到来。
大家觉得房地产的出路在哪呢，欢迎在下方留言讨论！
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